大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年03月

離島の物件は購入を考えて動いている

 今までの、収益物件は購入にあたり、それに対する本があり

 それを読んで、購入してきた。


 離島には離島の買い方があるようだ。
 
 仲介業者及び売主が、境界を明らかにして売る気がなかった。
 
 境界を明らかにする必要性を話して、調査士に依頼した

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 売主は、当初、支払うつもりがない。

 購入できる状態にするまでに、時間がかかる

 仲介業者いわく離島のルールだそうだ

 それに従うことも外大事だ


 空き店舗部分があると、それをを埋めるイメージが浮かばないと買えない

 知らない地域での、店舗部分の経営は、やりがいがあるが、リスクも多分にある

 最初の大家業には向かないと思う。


 また、離島の物件はその物件には担保がつかない。

 その点も、最初の大家業には向かない。個人の与信枠で融資をつける事になる

 私は、本島のRCで、担保余力があるのでそれを担保にすることで融資はつくが・・

 
 これらを、克服するためには、遠距離投資家では難しいと思う。

 現場に何度もいき、自分で、物件の掃除をして、塗装をし、現地で宿泊し、

 酒を飲み、仲間をつくる。

 そんな事が大事なようだ。それを、楽しいと思えるような人向きの投資だと思う。

 

 今回、利回り20%行きませんが、リタイヤして自由な大家としてのメリットとして

 購入しようと思う。

 ベンツかクラウンでも購入して、リッチな大家でもする予算を、自由な時間にあてようと

 思う。大体、スタッフからもその車じゃ、道具をつめねよ・・・その通りである。



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今となれば楽しい思い出ですが、RCの修繕は苦労しました

 配管の修理が大変でした。

 水回りで、排水溝が臭いときは、規模が小さな木造なら、

 基本主婦経験の豊富な方はできます。スタッフで対処できます

 水のトラブル、クラシアンを頼まなくても大丈夫でした

 業者に、頼む時もどうにかなります。今までの経験があるので対応できます

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  楽です

大きなRCは所有していると、友人から「すごいの持っているな」とか言われて

 気分はいいのですが、配管の修理で苦戦しました

 入居者様「水回りが臭いのですが~」

 直らない、プロである、水道工事の業者がわからない。何故か、構造が

 わからないからである。町の水道屋さんの経験に差がでます。

 この道30年やっていますA住設大丈夫といわれて、大失敗・・・

 町の水道屋、逃げます。

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  50万かけて、はがして配管交換しても、失敗・・・

  なぜか?RCの構造を理解するのは、難しい。

  この例は、もっと配管に勾配をつけないといけない工事をすべきなのを

  していない。大家はプロなら大丈夫と思う。

  しかし、もともと、最初の設計ミスなのである。水は上から下へ流れる。

  勾配の計算が、間違っていた

  そんな事を、大家が、発見しないといけない

  原因がわかった今となれば、いい経験ですが、当時は大変でした

  そんな時、不動産屋は逃げます  

  そんな、リスクを楽しめる覚悟で購入したらいいと思います

 こういう時、クラシアンでは、無理です

  応急処置は、この地域ではソートマンです。何故か?

  配管を高圧洗浄します。頼んだ町の水道屋もダメでした

  器材がない。カメラ付きの10メートルを通す高圧洗浄の機械が必要です

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 苦労した分、今は大丈夫になりましたが、過去には配管が破裂して外に

 水があふれた事があったと聞きました。前オーナーはとても、苦労なさった

 ようです。

 専門な話になりますが、建築した20年前の当時は配管が縦配管なのです。

 そのため下に溜まります。

 だから、一階の配管の勾配をもっととり、流れをよくすることが

 必要でした。

 こんな事、実際に経験すると、不動産屋さん、工務店、水道屋さん、わかりません

 わかるのは、マンションの構造を熟知している建築士だと思います

 原因がわかった今は、入居者様にいいものを提供できて、大家をして楽しい


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今まで、物件ごとに通帳をわけていますが

 とにかくRCは修繕がかかりました

 外壁、屋上防水で750万円。その他配管修理300万円

 ざっと1000万円は超えます

 ぼろ物件を再生したので、内装の修理が1500万円かかりました

 業者のように転売をすれば、儲かります

 ・・・が、大家をしたいので、そう考えると、今後は利益がでますが

 やはり、修繕積立金を積み立てないといけけない

 儲かりません。見栄えはいいですけれど、とんとんです

 メリットは、融資が付くことです。いい入居者様が入居します

 融資が付くことと、利益が出ることは違います

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いい入居者様に住んでいただいているので、大家としては楽しいですが・・

そんななか、修繕がかからないのは、駐車場です

売却しましたが、コインパークは所有してから0円でした

地方で購入した駐車場は今まで4万円しかかかりません。

利回りがいいのが、手に入れば採算がいいです

デメリットは、更地なので、相続税評価額が高くなります

法人にしても、所詮、株式評価で見ますので、相続税評価額が高くなります

地方の駐車場は、土地値が安く、相続税評価額も低いので私にはあっています


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この時期、入居シーズンである。3月も中旬を過ぎて

 退去の連絡が入ると、ストレスである。

 そんな時「大家をしているのに楽しくない」の感じた時がある。

 今は、楽しい。

 昨日、退去の連絡があった。4月20日退去。単身者用のアパート

 今度は、二人で、住むことになる。当然である。エールを送りたい。

 そんなモチベーションなのは、6棟60世帯になったからである。

 退去後のリホームにお金がかからないからである。

 そのために、相場より安く貸せる体力がついた

 そんな事が、これから厳しくなる大家業に必要と思う


 二世帯の鉄骨アパート

 今まで空いたことがないが、もし、一世帯空くと利回りが半分になる

 最初の投資には向かない。棟数、世帯数を増やしてからがいいと思う

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 8世帯の木造アパート

 何気ない物件だが、8世帯、一世帯空いても利回りそんなに変わらない

 相場よりかなり安く貸している 最初の投資はこれがいい
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 いい設備をいれての価格競争より、綺麗で安い方が入居者様との

 信頼関係を築けた  

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確定申告で利回りを上げる


以前、資金と知識がない私が、中古物件を購入して利回りを上げるために、

申告で、買い替えの特例を利用しました


すぐ今日できるテクニックではありませんが、ずっと、大家をやりたかったので

所得税を勉強し適用する条件で行えば長期的で有効です。

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 まずは、所有している更地を駐車場にする。

 または、駐車場にできる土地を買い、その土地を駐車場にする


 その後、売却する 譲渡税がかからないように買換えの特例の申告をする

 20%または40%の金が繰り延べされるから実質利回りアップする

 その期間、実績とスキルが磨ける


 そのお金で、地方で中古のアパートを購入する
 
 サラリーマン時代、時間がない。お金がない。何よりも自信がない。

 そんな時、当時はワンルームマンションに投資して失敗する友人がいました

 自己資金1000万ぐらいならこれがいいかと・・・・


 今考えて、その時のチャンスは、更地を購入して、

 駐車場を作ることだと思います

 その更地が手に入るかどうかか勝負


 マーケットには、儲からないワンルームマンションを儲かりますよと

 不動産屋からダイレクトメールが、電話がくる。買うのは楽です


 駐車場できる用地の取得は、不動産屋から電話が来ない


 一つの方法としては、お金が欲しくて手放したい所有者と接触することです

 売買をする不動産屋を回らずに、じかに・・・・
 
 私は、人と話すことが苦手です。空気も読めません

 恥もかきましたが、買えて良かった

 仕事仲間の工務店さんから、話を頂いた事があります
 

 所有していた都内の10坪の土地を駐車場にして良かった


 そのおかげで自由で楽しい大家生活ができました



 当時、知識が不足していました。勉強する時間が必要でした

 金儲けのための、嘘つきセミナーの知識、嘘つき本以外の・・・

 本当の知識、セミナー、良書の本


 購入で失敗しないでください。ほとんどの商品は儲かりません
 

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