大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2014年03月

離島の物件は購入を考えて動いている

 今までの、収益物件は購入にあたり、それに対する本があり

 それを読んで、購入してきた。


 離島には離島の買い方があるようだ。
 
 仲介業者及び売主が、境界を明らかにして売る気がなかった。
 
 境界を明らかにする必要性を話して、調査士に依頼した

49

06

03

 売主は、当初、支払うつもりがない。

 購入できる状態にするまでに、時間がかかる

 仲介業者いわく離島のルールだそうだ

 それに従うことも外大事だ


 空き店舗部分があると、それをを埋めるイメージが浮かばないと買えない

 知らない地域での、店舗部分の経営は、やりがいがあるが、リスクも多分にある

 最初の大家業には向かないと思う。


 また、離島の物件はその物件には担保がつかない。

 その点も、最初の大家業には向かない。個人の与信枠で融資をつける事になる

 私は、本島のRCで、担保余力があるのでそれを担保にすることで融資はつくが・・

 
 これらを、克服するためには、遠距離投資家では難しいと思う。

 現場に何度もいき、自分で、物件の掃除をして、塗装をし、現地で宿泊し、

 酒を飲み、仲間をつくる。

 そんな事が大事なようだ。それを、楽しいと思えるような人向きの投資だと思う。

 

 今回、利回り20%行きませんが、リタイヤして自由な大家としてのメリットとして

 購入しようと思う。

 ベンツかクラウンでも購入して、リッチな大家でもする予算を、自由な時間にあてようと

 思う。大体、スタッフからもその車じゃ、道具をつめねよ・・・その通りである。



   にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    
応援お願いします

 
     よかったらこれもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ







今となれば楽しい思い出ですが、RCの修繕は苦労しました

 配管の修理が大変でした。

 水回りで、排水溝が臭いときは、規模が小さな木造なら、

 基本主婦経験の豊富な方はできます。スタッフで対処できます

 水のトラブル、クラシアンを頼まなくても大丈夫でした

 業者に、頼む時もどうにかなります。今までの経験があるので対応できます

building_apart

  楽です

大きなRCは所有していると、友人から「すごいの持っているな」とか言われて

 気分はいいのですが、配管の修理で苦戦しました

 入居者様「水回りが臭いのですが~」

 直らない、プロである、水道工事の業者がわからない。何故か、構造が

 わからないからである。町の水道屋さんの経験に差がでます。

 この道30年やっていますA住設大丈夫といわれて、大失敗・・・

 町の水道屋、逃げます。

 130807_093702

  50万かけて、はがして配管交換しても、失敗・・・

  なぜか?RCの構造を理解するのは、難しい。

  この例は、もっと配管に勾配をつけないといけない工事をすべきなのを

  していない。大家はプロなら大丈夫と思う。

  しかし、もともと、最初の設計ミスなのである。水は上から下へ流れる。

  勾配の計算が、間違っていた

  そんな事を、大家が、発見しないといけない

  原因がわかった今となれば、いい経験ですが、当時は大変でした

  そんな時、不動産屋は逃げます  

  そんな、リスクを楽しめる覚悟で購入したらいいと思います

 こういう時、クラシアンでは、無理です

  応急処置は、この地域ではソートマンです。何故か?

  配管を高圧洗浄します。頼んだ町の水道屋もダメでした

  器材がない。カメラ付きの10メートルを通す高圧洗浄の機械が必要です

Image265

 苦労した分、今は大丈夫になりましたが、過去には配管が破裂して外に

 水があふれた事があったと聞きました。前オーナーはとても、苦労なさった

 ようです。

 専門な話になりますが、建築した20年前の当時は配管が縦配管なのです。

 そのため下に溜まります。

 だから、一階の配管の勾配をもっととり、流れをよくすることが

 必要でした。

 こんな事、実際に経験すると、不動産屋さん、工務店、水道屋さん、わかりません

 わかるのは、マンションの構造を熟知している建築士だと思います

 原因がわかった今は、入居者様にいいものを提供できて、大家をして楽しい


   にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    
応援お願いします

 
     よかったらこれもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ

 


 






今まで、物件ごとに通帳をわけていますが

 とにかくRCは修繕がかかりました

 外壁、屋上防水で750万円。その他配管修理300万円

 ざっと1000万円は超えます

 ぼろ物件を再生したので、内装の修理が1500万円かかりました

 業者のように転売をすれば、儲かります

 ・・・が、大家をしたいので、そう考えると、今後は利益がでますが

 やはり、修繕積立金を積み立てないといけけない

 儲かりません。見栄えはいいですけれど、とんとんです

 メリットは、融資が付くことです。いい入居者様が入居します

 融資が付くことと、利益が出ることは違います

Image265

いい入居者様に住んでいただいているので、大家としては楽しいですが・・

そんななか、修繕がかからないのは、駐車場です

売却しましたが、コインパークは所有してから0円でした

地方で購入した駐車場は今まで4万円しかかかりません。

利回りがいいのが、手に入れば採算がいいです

デメリットは、更地なので、相続税評価額が高くなります

法人にしても、所詮、株式評価で見ますので、相続税評価額が高くなります

地方の駐車場は、土地値が安く、相続税評価額も低いので私にはあっています


   にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    
応援お願いします

 
     よかったらこれもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ



 


この時期、入居シーズンである。3月も中旬を過ぎて

 退去の連絡が入ると、ストレスである。

 そんな時「大家をしているのに楽しくない」の感じた時がある。

 今は、楽しい。

 昨日、退去の連絡があった。4月20日退去。単身者用のアパート

 今度は、二人で、住むことになる。当然である。エールを送りたい。

 そんなモチベーションなのは、6棟60世帯になったからである。

 退去後のリホームにお金がかからないからである。

 そのために、相場より安く貸せる体力がついた

 そんな事が、これから厳しくなる大家業に必要と思う


 二世帯の鉄骨アパート

 今まで空いたことがないが、もし、一世帯空くと利回りが半分になる

 最初の投資には向かない。棟数、世帯数を増やしてからがいいと思う

Image138


 8世帯の木造アパート

 何気ない物件だが、8世帯、一世帯空いても利回りそんなに変わらない

 相場よりかなり安く貸している 最初の投資はこれがいい
130930_164825

 いい設備をいれての価格競争より、綺麗で安い方が入居者様との

 信頼関係を築けた  

   にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    
応援お願いします

 
     よかったらこれもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ


確定申告で利回りを上げる


以前、資金と知識がない私が、中古物件を購入して利回りを上げるために、

申告で、買い替えの特例を利用しました


すぐ今日できるテクニックではありませんが、ずっと、大家をやりたかったので

所得税を勉強し適用する条件で行えば長期的で有効です。

140314_091032


 
 まずは、所有している更地を駐車場にする。

 または、駐車場にできる土地を買い、その土地を駐車場にする


 その後、売却する 譲渡税がかからないように買換えの特例の申告をする

 20%または40%の金が繰り延べされるから実質利回りアップする

 その期間、実績とスキルが磨ける


 そのお金で、地方で中古のアパートを購入する
 
 サラリーマン時代、時間がない。お金がない。何よりも自信がない。

 そんな時、当時はワンルームマンションに投資して失敗する友人がいました

 自己資金1000万ぐらいならこれがいいかと・・・・


 今考えて、その時のチャンスは、更地を購入して、

 駐車場を作ることだと思います

 その更地が手に入るかどうかか勝負


 マーケットには、儲からないワンルームマンションを儲かりますよと

 不動産屋からダイレクトメールが、電話がくる。買うのは楽です


 駐車場できる用地の取得は、不動産屋から電話が来ない


 一つの方法としては、お金が欲しくて手放したい所有者と接触することです

 売買をする不動産屋を回らずに、じかに・・・・
 
 私は、人と話すことが苦手です。空気も読めません

 恥もかきましたが、買えて良かった

 仕事仲間の工務店さんから、話を頂いた事があります
 

 所有していた都内の10坪の土地を駐車場にして良かった


 そのおかげで自由で楽しい大家生活ができました



 当時、知識が不足していました。勉強する時間が必要でした

 金儲けのための、嘘つきセミナーの知識、嘘つき本以外の・・・

 本当の知識、セミナー、良書の本


 購入で失敗しないでください。ほとんどの商品は儲かりません
 

   にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    
応援お願いします

 
     よかったらこれもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ




このページのトップヘ