大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2013年12月

私が、大家をしようと考えたのは、成功した人の申告を

したことがあるからです 

いろいろな大家さんがいましたが、空室がでても大丈夫な

モチベーションでいられる状況であることがいいと思います


また、申告をしてみると、少し儲かっていても赤字になる場合もありました

木造アバートの耐用年数が短いのでそうなりました。融資のために黒字に

しました。


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私は、妻を病気で亡くして無我夢中必死だった。

 始めたころは、不安で押しつぶされそうだった。

 そんな時、楽しんでいるオーナーに憧れた。

 相場よりかなり安く中古アパートを買った人である

 駅から徒歩10分いないの持っていた土地に新築で

 アパートを建てた人である


 駅から離れていても、駐車場をかなり余分に用意できる土地を持っていた人である。

   

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セミナーに参加してみると、経営が大変なオーナーに

 お会いします。購入した後なのに、不安を言われます。

 それは、不動産屋さんから儲かりますという話を鵜呑みに
 して、儲からない物件を仕入れているように見えます。

 基本は、不動産屋さんの商品は儲かりません。

 セミナーの話の先生が進める物件も怪しいのが普通です。

 新築で10%で、購入して、空が出て困った。中古で空いて

 困った上に、随分修理がかかる


 そんな話です。楽しい仕事ではないのは、早くやめたほうがいい

 それは、欲がでて、仕入れの基準が甘くなったと思われます。

 お金がある、ほかに返済能力があるからです。

 お金がない、またはないといっているのに、融資してくれる、購入できる

 物件がいい物件だと思っています。

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私は、20%の物件は普通築20年で市場にでると

 思います。

 自由な生活を営むためには、築10~15年の物件があるといいと

 考えています。   

 その中で、購入したのは、売主様の特別な事情がありました。

  
 それは、相続でした。それは、倒産でした

  それを、購入する縁があり今があります

    どうしても、むりだったのが、抵当が残っていた物件でした。

 買わなくてよかったのが、瑕疵担保物件でした。

 買わないで我慢するのも、勇気がいりました悪い物件ほど売りにでます

  

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  結局、買い方ってそれぞれだと思いますが

 苦労したり、修理したり、お客様と信頼が生まれたり、その後の

 物件との付き合い方で、それから物件がどう変わっていくかだと

 思います


 これから、今でも、供給過剰な市場において、わけ合って、売りにでている

 物件で、また、それまで持っていた方の、思い入れのこもったアパートだったんだと

 自分で空部屋に住みながらリホームすると、感じる毎日です

 土地を先祖から受け継いで、資産運用として維持するはずが、できなくなり手放す

 ので、購入後も、売主様に、近所の方にもよろこばれるようにしたいものです

  

 そう思って、経営すると、非常に、修理にお金がかかるので、かなり安く仕入れないと

 楽しい仕事にならないことが、多分にあるので、これから、利回りの低い物件の仕入れは

 やめた方がいいと思います。


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