大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

レバレッジをきかしてローンで購入したら、毎月の売上は300万になり生活できました。でも将来はわからないぞ~。そこで無担保物件を増やして、返済比率を20%までさげたら心が安定した。今は仕事を楽しみなから適当な生活をしています。

俺は主婦の知恵で何度も助けられた。



  市販している家庭用の防犯カメラは、屋外では


  使えない。


  高い金出して、頼むしかない。・・・と誰しも思う。


   
  ところが、節約家の主婦は、大家の事なんかわからないが



  人生の先輩である。


  ぼんくらの男と目線が違う。


  いつも尊敬する。


  「バカじゃねえの・セロハン巻けばいいじゃねえか」って


  言われて、一瞬で屋外カメラになった。


  その後、何か月たっても、水が入らない。


  費用は1円程度、性能は完璧・・・尊敬してしまう。

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  どこの大手のメーカーに頼んでも、PCデポでも


  不可能と言われた。


  大家さんは、家族で行っている方もたくさんいる。


  主婦の知恵ってすごいですな~


 
  そんな些細な事が、人間関係をスムーズにしてくれる。


  金じゃない。


  相手に対する思いやりが仕事を円滑にする。


  多分家庭も・・・



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今回の確定申告は、買換の特例の修正申告をした。



  いろいろな投資方法があるが、俺は将来のリスクを


  考えて、残す子供のことを考えたら


  所有する会社は、無担保、無借金の経営で引き継ぎたい。



  そのために、買換の特例をした。



    男なら、数億の借金をして、リッチな資産家を目指す。


 ・・・ことができないポンコツなのだろう。 



  都内へ借金を作って資産価値重視の投資(低利回り)にシフトする方がいる中、


  都内の土地を売って、高利回り無担保の物件を各地に所有した。


  事業用買換えの特例の利用である。  

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  その申告である。どぢらがいいかわからない・・・





  商売をするには、運用するために、お金がかかる・・融資または自己資金が

                                   必要だ。


  エンジンをかける時・・・  毎月のCFが5倍は違う。リスクヘッジになる。



  その後、事業の引退を考えたときには、相続対策をする。



  そんな時が、資産価値重視でいい時ではないか?。


  そんなタイプの投資方法である。


  それは早くて20代の人もあれば、60代の人もいる。


  その時、子供に、財産を残せる。




   俺は、地方が好きだ。無担保経営が好きだ。不動産が好きだ。


  その違いであろうか。


  ただ、一棟の借金の物件を所有して、家賃収入からローンを引くと


  残らない方法は、今後のリスクに対応していかない。


  
  日本の土地は、家賃は下がる可能性があるからだ、地震のリスクもある。



  土地の担保評価が下がれば、担保割れが生じる。


  金融機関の融資の監査に通らなくなる。


  締め付けられる、そんなのを回収をした経験がある。   


  家賃が下がると、ローンが払えなくなる。


  連帯保証人から回収した。


  貸す側としては、借りたい人に頼まれて無理に貸すと後で借りた人の周りも


  不幸になった。  


  予測できない破たんは起こる。事故、病気、事業の失敗・・  


  全く楽しくない仕事だった。


  折角、自営なら、仕事は楽しい方がいい、家族が不幸にならない。


  
  
  
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修理のかからないアパートを


  購入するには、まずは土地付きの新築が(低利回り)がある・・


  ( 土地持ちの方は、利回りがいい。 )
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  そして、メンテナンスの行き届いた限りなく新築に近いAP。


  両者とも10年は修理がかからない。


  例え、中古で利回りは15%でも、20%のボロ物件より採算が良かった。


  今まで修理がない、自宅のように使っているのか、電球の交換も


  していない。

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  『どんな人が』?そんなのを売るのだろう・・・


  もともとその土地に思い入れのある、几帳面の方である。


  いつも満室にしたくて、メーカーにいわれて、多額の修理をしていた。


  だから、いつも新築のようである。


  いい塗装をしているので、全くその後も塗装が落ちない。


  お金がかかったと思う。


  加工済みの市場にでる物件は、手抜きの塗装をして売りにでる場合がある。


  その差は歴然・・・  5年後わかる。


  また、いい方が入っているので、退去しない。


    退去したら、それなりの費用がかかるのだが、


  公務員の方が住むと、お子さんの転校も面倒なので


  ずっと住んでくれる。



  入居する方も、選んではいっているからだ。



  全く修理がかからない。


  そういう経験をした。


  でも、売る方も選べるので、転売を目的の方には売りたくなかった。


  大切に使ってくれる方を選ぶ。


  お金だけじゃない・・


  買ったら、大切に使っている。


  売った方の思い出が詰まっている。


  
  「ありがとう、修理のかからないAP」・・・


  何棟か増えていくと、こんな物件も必要だと思う。



  最近は、ネット市場で見かけなくなった、残念である。   




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