大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

レバレッジをきかして購入したら毎月の売上は300万超になり生活できた・・・・・でも将来は違う感じがする。そこで無担保物件を増やして、返済比率を25%にさげたら心が安定した。今は仕事を楽しみなから自由な生活をしています。

本日、離島の物件を購入しました。

 本土から振り込みしました。

 これから、アパートのみの専業大家から、次にチャレンジする。

 店舗、離島、初めての経験である。

 まず、これから、店舗の空室を満室にする。

 できることから、始めることにする。

 まずは、物件をきれいにしてみようと思う。

第一平良ビル③

 外壁を高圧洗浄して、ペンキを塗ってみようと思う。

 へこんだドアを、新しいのと交換してみよう。

 地元の不動産屋さん、職人さんに聞きながら、きれいに仕上げて

 いけばいい。

 不動産投資をする時、店舗は避けてきた。

 リスクがある。

 リスクがある分、力がつくチャンスでもある。せっかく専業大家に

 なったのだから、楽しく仕事をしよう。

 大家のいいところは、一人社長、自分の持ち物なので、何でも有りなのでである。

 これが、会社務めと違う。


 店舗をきれいにして貸してもよし、事務所にしても、住居にかえても自分の裁量でできる。

 宮古島に、仕事でいつでもいくことができる。

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離島の物件は購入を考えて動いている

 今までの、収益物件は購入にあたり、それに対する本があり

 それを読んで、購入してきた。


 離島には離島の買い方があるようだ。
 
 仲介業者及び売主が、境界を明らかにして売る気がなかった。
 
 境界を明らかにする必要性を話して、調査士に依頼した

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 売主は、当初、支払うつもりがない。

 購入できる状態にするまでに、時間がかかる

 仲介業者いわく離島のルールだそうだ

 それに従うことも外大事だ


 空き店舗部分があると、それをを埋めるイメージが浮かばないと買えない

 知らない地域での、店舗部分の経営は、やりがいがあるが、リスクも多分にある

 最初の大家業には向かないと思う。


 また、離島の物件はその物件には担保がつかない。

 その点も、最初の大家業には向かない。個人の与信枠で融資をつける事になる

 私は、本島のRCで、担保余力があるのでそれを担保にすることで融資はつくが・・

 
 これらを、克服するためには、遠距離投資家では難しいと思う。

 現場に何度もいき、自分で、物件の掃除をして、塗装をし、現地で宿泊し、

 酒を飲み、仲間をつくる。

 そんな事が大事なようだ。それを、楽しいと思えるような人向きの投資だと思う。

 

 今回、利回り20%行きませんが、リタイヤして自由な大家としてのメリットとして

 購入しようと思う。

 ベンツかクラウンでも購入して、リッチな大家でもする予算を、自由な時間にあてようと

 思う。大体、スタッフからもその車じゃ、道具をつめねよ・・・その通りである。



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今となれば楽しい思い出ですが、RCの修繕は苦労しました

 配管の修理が大変でした。

 水回りで、排水溝が臭いときは、規模が小さな木造なら、

 基本主婦経験の豊富な方はできます。スタッフで対処できます

 水のトラブル、クラシアンを頼まなくても大丈夫でした

 業者に、頼む時もどうにかなります。今までの経験があるので対応できます

building_apart

  楽です

大きなRCは所有していると、友人から「すごいの持っているな」とか言われて

 気分はいいのですが、配管の修理で苦戦しました

 入居者様「水回りが臭いのですが~」

 直らない、プロである、水道工事の業者がわからない。何故か、構造が

 わからないからである。町の水道屋さんの経験に差がでます。

 この道30年やっていますA住設大丈夫といわれて、大失敗・・・

 町の水道屋、逃げます。

 130807_093702

  50万かけて、はがして配管交換しても、失敗・・・

  なぜか?RCの構造を理解するのは、難しい。

  この例は、もっと配管に勾配をつけないといけない工事をすべきなのを

  していない。大家はプロなら大丈夫と思う。

  しかし、もともと、最初の設計ミスなのである。水は上から下へ流れる。

  勾配の計算が、間違っていた

  そんな事を、大家が、発見しないといけない

  原因がわかった今となれば、いい経験ですが、当時は大変でした

  そんな時、不動産屋は逃げます  

  そんな、リスクを楽しめる覚悟で購入したらいいと思います

 こういう時、クラシアンでは、無理です

  応急処置は、この地域ではソートマンです。何故か?

  配管を高圧洗浄します。頼んだ町の水道屋もダメでした

  器材がない。カメラ付きの10メートルを通す高圧洗浄の機械が必要です

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 苦労した分、今は大丈夫になりましたが、過去には配管が破裂して外に

 水があふれた事があったと聞きました。前オーナーはとても、苦労なさった

 ようです。

 専門な話になりますが、建築した20年前の当時は配管が縦配管なのです。

 そのため下に溜まります。

 だから、一階の配管の勾配をもっととり、流れをよくすることが

 必要でした。

 こんな事、実際に経験すると、不動産屋さん、工務店、水道屋さん、わかりません

 わかるのは、マンションの構造を熟知している建築士だと思います

 原因がわかった今は、入居者様にいいものを提供できて、大家をして楽しい


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