大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

レバレッジをきかして購入したら毎月の売上は300万超になり生活できた・・・・・でも将来は違う感じがする。そこで無担保物件を増やして、返済比率を25%にさげたら心が安定した。今は仕事を楽しみなから自由な生活をしています。


二年前に購入 木造築10年利回り18%24世帯です・・が・

 今までは、赤字です。現状に、直すまでお金がかかりました


 その状態にするまで、苦労しました。これからは、利益がでます。

 家賃収入は、空いてもすぐ入って頂いたので、いつも、毎月90万は、

 入りましたが、退去した部屋の酷いこと・・・そのリフォームに、

 全てお金がかかりました


 つまり、当初は入居者の質が悪かった 

 ゴミが、いつも散乱していました。それを、かたずけました

 ゴミは、捨てればまた出ます。それまでの歴史があります。

 それを改善しないといけなかった。それに1年かかった

 購入した時にはすでに、7棟所有していたので、その利益で、生活できたので

 大丈夫でしたが、サラリーマンをやめようとして購入しようと手を出すには不向きです

 このような、物件は、最初の一棟目には、向きません

 それを、これから少しづつ伝えたいと思います。

 また、苦労して再生したので、いい経験ができて良かった

 大切な物件です


 
今は、いい方が住んでいます。とても内容の充実している

 アパートです。満室です

 この時期、入居待ちが、でる物件になっています


 そのことも、少しづつ、伝えていきたいと思います


  購入して1年後の外見 (ごみが散乱しなくなった)  
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  掃除をする時、高圧洗浄が、一番楽しい時間です

 ケルヒャーを使います。綺麗になった後を 

 見るのが大好きです 

 働いた実感を感じます。その後の焼酎がうまい

 ホームセンターで購入しました。少し高い4万円のが

 いいです。時間は30分使えます 水冷なので・・

 安いのを購入して今まで3台ダメにしました

 デイツーの神立支店が安くていいです。値引されて2万円台で買えます

 当然、業有用が性能はいいですが10万以上します

 5000円から1万円のは時間が10分がいいところで、モーターがもちません

 また、ケルヒャーは回転して水がでます。だから汚れが、落ちます

 それが、特許なので、他はありません


 5時間後ケルヒャーしました   タンク 洗浄後 

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  タンク 洗浄前

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私は、自主管理の物件は、自分で滞納になる前に、連絡します

 契約では、家賃の支払いは、前月末日です

 一か月、または二か月支払いが遅れると、法律上文句が言えるようです 

 私の常識では、一週間でも遅れると、腹立って催促します

 電話に出ないと、さっさと会いにいきます。

 それは、掃除を兼ねていきます。 

 だから、滞納はありません


 そして、連帯保証人にすぐ連絡します。すると、喧嘩になります。

 「催促早えいな、息子は社会人だ、本人にいえ」こんな感じです

 「本人連絡した。すき好んで催促してんじゃねぞ」バカ野郎こんな感じです

 「会社に電話するより、親御さんの方がいいと思って連絡してんだ

 ・・・・・・

 その後、本人はすぐ、振り込みます。詫びてきます、メールで・・・・

 大家も好きでいうわけじゃない・・・

 俺は、いいます・・

 自分の子供の年です。俺は自分でいいます

 専業大家です。それが、いい関係になると思います。


私は、不動産屋さん管理の物件は、お任せしています



  
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