大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

レバレッジをきかしてローンで購入したら、毎月の売上は300万になり生活できました。でも将来はわからないぞ~。そこで無担保物件を増やして、返済比率を20%までさげたら心が安定した。今は仕事を楽しみなから適当な生活をしています。

専任管理物件でもないのに、部屋が空室になる前に


募集のお願いをしたら、すぐ決まることがある。




今回もそうだ、・・・まだ、退去していない。


1Kと、1DKのアパート、・・単身者用である。





こんな場合、本当にいい場合と、やばいケースがあった。



いい場合もある、これは問題がない。




やばい場合は、他の専任大家が嫌がる方。


例えば、短期入居者、猫を飼う人だ。


何が問題か?、退去後、金がかかる、ごねるのに慣れている。





ポンコツなので、そんな失敗をしてきた。


今後は、気をつける。




経験だ、申込書があがってきたら、断るのも大事である。


慎重に審査をする。当然今住んでいる状況を確認することから始める。





なぜなら、もう、大事なお客さんがお隣に住んでいる。


迷惑をかけれない。


既存の方を大切にすれば、その後、地元では知りあいの方も住んでくれる場合もある。
 




まだ、1月だ、繁忙期はこれからだ。




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以前は、繰上返済はアホがやると思っていた。


CFは変わらないから、返済する余裕があったら、


増やした方が良かった。



築浅高利回りが、どんどん買えた。


そんな時代があった。




利回り、築浅高利回りの時代にもっと買っとけば良かったなあと思う。




その時、ボンボン勝った人は、悠遊自適に暮らしている。


そのうえ、今は、低利回りで売却している。





でも、今でも、資金に余裕があって、本当に才能がある人は、


高利回りのいいのを作ったりして、どんどん買うべきだ




資金に余裕があっても、低利回りを買うなら、繰上返済をして


時期を待つのも、いい。


やってみたら、気楽だった。




資金に余裕があると、駄目な物件をいい物件と信じ込んで


買う危険性がある。


具体的に、利益率が悪い物件の事だ。


今の時代なら、しょうがない・・・って考えて、


中途半端な利回りを長期のローンを組む。




最近の俺も、その例だ。


ここ数年、今は失敗はしていない?が、


中途半端な利回りで、買っている




その後、いい物件が買えるチャンスが来たときに買えたら、


今の俺を抜くことができる。



その時、中途半端な物件の価値は安くなっている。





なぜ、俺が食えているかを考えると、築浅、高利回りのいい物件が


他の物件もカバーしているからだ。



いい物件を買ったことがあるからそう思う、


今の時代、目標売り上げに達成したら、繰上返済もありと思う。




沢山所有していて、本当に才能があるなって人は、


今、買わない選択をしている人も多数いるようだ。



天才的に、数を増やした方の末路は、


純資産額が多すぎて相続税、税務調査、


家族の崩壊で苦労することもよくある。



銀行側の立場では、借りてほしい。


少し無理をしても、他に収入があったり、他に余裕資産があったら、正常債権だ。


運用で、必ず儲かる。




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常陽銀行と足利銀行が、また、合併するようだ。


その前の合併の時、買ったことがある。


合併する時は、その前に、合併しやすように、不良資産を整理する。


延滞大家の売却を進めている中で、利回りのいい物件を


手に入れることができた経緯がある。


・・・癖のある入居者や、設備の不具合があったが、いずれ綺麗になる。・・

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売却するオーナーは、銀行は借りるときはぺこぺこして、手のひらを返されたと言って


契約にも来なかった。


恐るべき銀行ともいえる。



こちらは、そのお蔭で手に入ったのだが、融資には気をつけたい。



大家にとっては、合併は、チャンスでもあり、危険でもある。





いい物件なのに、何で不良債権になったのか?



当時の俺は、売主の自宅までガンガン訪れて仲良くなった。


売主は、土地を安く田んぼで購入し、整地し、そして安く建てて、


新築で多分利回り13%以上で作っている。


優秀な方だった。


何棟も所有して、古い通帳には5億円あるのを見せてくれた、凄い


・・・・・・が、株の失敗であった。





当時の俺は失うものがなかったから、


銀行経由の不動産屋から仕入れを無視して


がんがん売主に会いにいった記憶がある。


もう、そんな根性はないが・・。


自宅にいくと、売主は最初は驚いていた。



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突然訪問して、会って帰るまでには、仲良くなった。


そうしないと不動産屋さんに怒鳴られる。



要するに仲介を飛ばされると思われるからが、


・・・・仲良くなっちゃったら、関係ない。


極端な話、不動産屋を変えちゃえばいい。



俺は、ちゃんと、仲介料を支払って買いましたが・・・



ただ、思ったのは、売主と不動産屋は仲良しでも何でもない。


売り値は、売主が決めるので、


この人になら売りたいと思われたらいいと思う。



買う側も、その人の物件への思い入れを聞いて買ってよかった。



だから、ポンコツの俺でも、


必死に綺麗にしている原動力になって今がある。



それが、一生を賭ける仕事につながっていった。


投資家としては失格だが、大家としてはいい。



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