大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

レバレッジをきかして購入したら毎月の売上は300万超になり生活できた・・・・・でも将来は違う感じがする。そこで無担保物件を増やして、返済比率を25%にさげたら心が安定した。今は仕事を楽しみなから自由な生活をしています。

安定経営をしよう


そのためには、

返済比率は

低くないといけない。


そして、

それを作るまでの

過程も大事

その内容だ。

もともと資産家なら

何も問題はない。


・・・・が、

ない人は作る。


その方法


何も、

日々汗をかかないで

長期ローンを組んでいたら

家族は、

いずれ、不安になる。


それは

ローン残金にだ。

人は困ったとき、思わず言葉にでる。


この安い土地を売って

払えるのだろうか。


高い土地でも、

このまま維持できるのだろうか。

固定遺産税も高いし

空室もある。



大体、やっていく知識がない。

それでは、失敗である。

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だから、修正しよう・・・


この仕事が

楽しく思える環境をつくろう。

それが

安定経営になる。




まず、最初に買ったときより

価値を自分の力で

上げることである。



その一つが

自分がメインになって

占有者をだしたり、

直すことである。

その一つ一つの山を越えて

クリアして

家族や融資先に

信頼される・・・・

誰だって出来る。


まずは、行動をしよう。

すると次のステップが

自然に訪れた。



それは・・・

融資先から

借りて欲しいと言われた。

家族から

信頼されて、投資してもらえる。



だけど、今までの経験からして

利回り20%は欲しいが・・

なかなかない。

気をつけるのは

古いのや、

土地の価値が

安いのは駄目だと思う。







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退去でいらついている人を

見た。


すると、負のスパイラルに

陥る危険性がある。


いらつくということは

退去者にぶちかましたいが

退去者は

逃げるので

そうはいかないので

管理会社や修理する人に

ストレスがいく。


たまったもんじゃない


そして募集にひびくことになる。



だから、落ち着こう。

時間をかけよう。


スポーツをしたり

海や山にいこう。



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自分の資産だから

いらつく

もし、勤め先の物件なら


新規募集で

利益を

新たに確保する発想に

なれるからだ。





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大家業を、やっていくには

大事なことの一つに、

返済比率を

低く抑えることが

重要だった。



はじめは、

拡大を目的としていたので、

50%以上あったが

全然楽しくない。

それが、

その後

25%になって

生活が楽になり、

楽しくなった。




これは、

大家を始める前

または、始めたら、

すぐ

気が付くことである。



問題は、

その返済比率を

10年後も

維持できるかである。



長い道も維持できると、見える景色も楽しく

あっという間だが・・

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空室が発生する、修理がかる。

何よりも家賃が

下がるから

難しいのである。



それを、維持するのは

10年後、厳しく考えると

無借金になっていないと

楽しく生活ができない。


そのシュミレーションが

具体的に

できる場合のみ

中古や新築で

大家をすべきである。



それは

親からの財産とか

退職金、

転売益があったり

何かしらの余裕資金が

ないと難しい。


そうじゃないと

購入した物件と

長く

大家業を

楽しむことができない。







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