大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

レバレッジをきかして購入したら毎月の売上は300万超になり生活できた・・・・・でも将来は違う感じがする。そこで無担保物件を増やして、返済比率を25%にさげたら心が安定した。今は仕事を楽しみなから自由な生活をしています。

実質利回りは、

1%でも、

高いほうが

いい。

それだけでも、

ローン返済は、

全く変わる・・・


そして

利回りマジックに

惑わされないためには

建物は

1年でも、

新しいのがいい。

ここが難しい

築浅は、

何100回も

トライした時の

タイミング
かもしれない。

普通は、どうしても

反比例してしまう。

写真 2019-03-19 8 06 22



いい場所の

高利回りは古い。。。


古いから

利回りが

高いのは当たり前だ。


そう考えて、今でも

あのとき、あれを、

買っていれば

自分でも、

再生できたはずと

何10回現場で

みると

あとあと、また見に行くと

必ずある



成功しているのは


今は、綺麗になって

いるが、

購入時は

ぼろいから高利回りで、

それを、再生しているのが

当てはまる。。。


自分には、その時

再生能力が

足りなかったのだ。

それは、

根性だけでも

補えるもの

・・かもしれない。

トライする勇気と

時間を

そこに、

そそぐことが必要だ。

そんなことが

わかったら、物件を、

違った視点から

みれているのが

楽しい

今後、この何十回、なん百回が

楽しい時間と、とらえれるように

なったら、この仕事は面白くなるが・・







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駐車場が必要なアパートに

それが、ないのは致命的だ

だから、高利回りになる。

既存の近くの駐車場を借りたり、

買ったりしたら、割があわない。



・・・ってことで、

更地の不明な所有者を探した

そして、いずれ、

売却する土地に

苦労して駐車場をつくってもらった。

写真 2019-03-22 11 43 26


今も駐車場の要因は

線路近くなので

住宅には向いていない。

そう・・・

もろもと駐車場向きな土地だった。



このまま、いけそうだ。

万が一のために

別所有者で、②区画借りている。


写真 2019-03-22 11 43 24


楽しい思い出になった。



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アパートの成功の秘訣

その規模は

大きくなるほど、

儲かるが・・

トラブルも、発生した。

そして、

古くなるほど

原因はやっかいだ。

怖くて、または嫌なことは

管理任せで

逃げちゃだめだ。

写真 2019-03-19 8 10 01


それに、

対応できた一つに

入居者さんの

協力、

そうアドバイスや

手伝ってくれた。。。

それなしで

成功はない。


そのためには、

現場に、

直接出向かないと

遭遇することはなかった。

学べなかった。。

確かに、

全く、現場にいかない物件も

あるが、

何の力も、つかなかった。

大家として、

楽しく生き残るには、

クレームを

宝として

本当の力をつける事。。。

そこには、

住んでいる方に、

育ててもらえる

チャンスがあったのだ。






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